Bruttomietrendite berechnen: Formel, Beispiel und echte Kölner Zahlen

Was ist die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises eine Wohnung pro Jahr an Kaltmiete einbringt. „Brutto“ heißt sie, weil noch keine Kosten abgezogen sind: keine Kaufnebenkosten, kein Hausgeld, keine Zinsen.

Genau deshalb ist sie so beliebt. Du brauchst nur zwei Zahlen aus dem Exposé und weißt in zehn Sekunden, ob sich ein genauerer Blick lohnt. Für die Entscheidung selbst reicht sie nicht, dazu weiter unten mehr.

Bruttomietrendite berechnen: die Formel

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Die Jahreskaltmiete ist die monatliche Kaltmiete mal 12. Als Beispiel nehmen wir eine Wohnung, wie sie in Köln-Mülheim typisch angeboten wird: 65 m², rund 4.000 € pro m² und 16,75 € Kaltmiete pro m² (das sind die mittleren Angebotswerte im Stadtteil, siehe Tabelle unten).

Mit dem Rendite-Rechner kannst du dieselbe Rechnung für deine eigene Wohnung machen, inklusive Finanzierung.

Mit oder ohne Kaufnebenkosten?

Die einfache Formel nimmt nur den Kaufpreis. Bezahlen musst du aber mehr. In Nordrhein-Westfalen kommen dazu:

Die Grunderwerbsteuer ist fest: 6,5 % gelten in NRW seit dem 1. Januar 2015. Notar und Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und liegen meist bei rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Die Maklerprovision hängt vom Vertrag ab. Kaufst du als Privatperson eine Wohnung, zahlst du höchstens die Hälfte der Provision, also nie mehr als der Verkäufer (§§ 656c und 656d BGB).

So verändert sich die Rendite im Beispiel:

Welche Variante du nimmst, ist weniger wichtig als eine Regel: Rechne alle Angebote gleich. Wir rechnen mit Kaufnebenkosten, weil du sie tatsächlich bezahlst.

Welche Bruttomietrendite ist gut?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Viele Ratgeber nennen 4 bis 5 % als ordentlich. Das hängt aber stark davon ab, wo die Wohnung liegt, in welchem Zustand sie ist und was dich die Finanzierung kostet. Eine Wohnung mit 4 % in einer gefragten Großstadtlage kann solider sein als 7 % in einer Gegend mit Leerstand.

Bruttomietrenditen in Köln nach Stadtteil

Wir werten laufend die Kauf- und Mietangebote für Köln auf ImmoScout24 aus. Die Tabelle zeigt die mittleren Werte (Median) für Eigentumswohnungen in allen 30 Stadtteilen, in denen es mindestens 8 Kaufangebote und 8 Mietangebote gibt.

So liest du die Tabelle: Das sind Angebotspreise und Angebotsmieten, keine echten Kaufpreise und keine Bestandsmieten. Verkäufer starten oft höher, als am Ende gezahlt wird, und neu angebotene Mieten liegen meist über dem, was langjährige Mieter zahlen. Bei 8 bis 30 Angeboten pro Stadtteil schwanken die Werte. Quelle: eigene Auswertung von ImmoScout24-Angeboten, Stand 02.11.2026.

Warum wir mindestens 7 % anstreben

Unser Anspruch beim Einkauf liegt aktuell bei mindestens 7 % Bruttomietrendite in A-Lagen. Der Grund: Je höher die Bruttomietrendite, desto eher tragen Miete und Steuervorteile die Rate bei der Bank, und desto mehr Puffer hast du für Reparaturen oder einen Mieterwechsel.

Die Tabelle zeigt aber auch: Zu Angebotspreisen erreicht in Köln kein einziger Stadtteil im Mittel 7 %, nicht einmal 6 %. Damit die Beispielwohnung aus Mülheim auf 7 % kommt, dürfte sie höchstens rund 187.000 € kosten, also etwa 28 % unter dem Angebotspreis. Solche Käufe entstehen nicht im Exposé, sondern durch Verhandlung, Wohnungen mit Renovierungsbedarf oder Verkäufer, die schnell verkaufen müssen. Genau dabei begleitet dich unser Team.

Kaufpreisfaktor: dieselbe Rechnung andersherum

Makler und Banken sprechen oft vom Kaufpreisfaktor. Er zeigt, wie viele Jahreskaltmieten eine Wohnung kostet:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Im Beispiel: 260.000 € ÷ 13.080 € = 19,9. Die Wohnung kostet also knapp 20 Jahresmieten. Faktor und Bruttomietrendite lassen sich direkt ineinander umrechnen (100 ÷ Faktor = Bruttomietrendite):

Was die Bruttomietrendite nicht zeigt

Die Bruttomietrendite ist ein Filter, kein Ergebnis. Diese Punkte fehlen in der Rechnung:

• Nicht umlagefähiges Hausgeld: Verwaltung und Instandhaltungsrücklage zahlst du selbst, nicht der Mieter.
• Leerstand und Mietausfall: Zwischen zwei Mietern kann die Wohnung leer stehen.
• Reparaturen in der Wohnung: Bad, Böden, Heizung, die nicht über die Rücklage laufen.
• Finanzierung: Zinsen und Tilgung entscheiden, ob am Monatsende etwas übrig bleibt.
• Steuern: Abschreibung (AfA) und Werbungskosten können deine Steuerlast senken, die Mieteinnahmen musst du aber versteuern.

Was nach all dem übrig bleibt, ist dein Cashflow. Erst er zeigt, ob sich eine Wohnung für dich rechnet.

Willst du sehen, was nach Kosten und Finanzierung für dich übrig bleibt? Zum Rendite-Rechner →

Drei typische Rechenfehler

1. Der Angebotspreis wird als Kaufpreis genommen. Das Exposé zeigt, was der Verkäufer gerne hätte. Rechne auch mit dem Preis, den du realistisch zahlen willst, und vergleiche beide.

2. Die Wunschmiete statt der echten Miete. Ist die Wohnung vermietet, zählt die Miete aus dem Mietvertrag. Ist sie frei, prüfe, was am Markt und rechtlich möglich ist: In Köln gelten die Mietpreisbremse bei Neuvermietung und eine abgesenkte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Mieterschutzverordnung NRW).

3. Warmmiete statt Kaltmiete. Nebenkosten reichst du als Vermieter weiter, sie sind kein Ertrag. Auch eine Stellplatzmiete gehört nur dann in die Rechnung, wenn der Stellplatz mitgekauft wird.

Wenn du lieber mit jemandem rechnest, der jeden Tag selbst Wohnungen kauft: Im kostenlosen Live-Webinar zeigen Mete und Puyan, wie sie Angebote prüfen.